판교발 부동산 대란(大亂)이 서민들의 마음을 사납게 할퀴고 있다. 한민족의 전통적 가치관인 근검절약(勤儉節約)이 부동산로또 한 방에 허물어졌다.
인간이 살아가는데 있어 의식주(衣食住)는 필수조건이다. 물질문명의 발달로 산업화에 성공한 국가들에서 입고 먹는 문제는 어느 정도 해결되었다. 그러나 입고 먹는 문제보다 개인적, 사회적으로 지불해야할 비용이 더 큰 불평등한 주거문제를 해결해내지 못하고 있다. 전 지구적으로 많은 사람들이 ‘집 없는 설움’에 처해 있는 것이다. 유엔이민센터(UN Center for Human Settlements)는 1980년대를 통틀어 전 세계적으로 4천만 명의 사람들이 집도 없이 지낸다고 국제사회에 호소했다. 또한 하비타트 11차 정기회의가 터키 이스탄불에서 열렸던 1996년에는 불량주택에 기거하는 사람들을 제외하고도 집 없는 사람들이 1억 명 정도로 급증했다고 추산하였다.
한국은 1998년 IMF 국가부도위기 이후 빈곤의 심화와 더불어 주거불평등이 심화되고 있다. 고도성장기의 노동자들은 상대적 빈곤에 의한 상대적 박탈감이 컸지만 1998년을 기점으로 노동자들은 절대적 빈곤에 의한 절대적 박탈감이 더욱 커졌다. 노동자, 서민들은 아파트 값의 폭등을 지켜보면서 더욱 박탈감을 심하게 느끼고 있다. 집 한 칸 마련하기 위해 평생을 저축해야 하는 대다수의 노동자들은 한, 두 달 사이에 몇 억씩 폭등하는 아파트 값을 보면서 아연실색할 수밖에 없다. 경실련에 따르면 참여정부 출범 후 아파트 값이 2백76조원이나 폭등했다고 하니 참여정부가 분노로 이어지는 서민들의 좌절감을 어찌 감당할지 모르겠다.
현 정권은 부동산 시장의 속성을 이해하고 있는지?
부동산 가격 상승을 이야기하기 전에 부동산의 가치와 가격은 다르다는 것을 밝혀두겠다. 부동산의 가치는 가격+오차, 장래 기대되는 편익을 현재 가치로 환원한 것이다. 그렇기 때문에 부동산 가격은 대체적으로 부동산의 가치와 일치하지 않는다. 가치는 단기적 변화의 폭이 적은데 반해 가격은 많이 변화한다.
참여정부 들어서 부동산을 소유한 일부의 부자들은 엄청난 불로소득을 올렸고, 그렇지 못한 대다수의 국민들은 절대적인 빈곤감을 가지게 되었다. 오늘날 우리사회를 규정짓고 있는 양극화의 주범이 바로 부동산 가격의 상승이다. 그럼 부동산은 왜 오를까?
부동산이 자꾸 오르는 이유는 가치가 증대했기 때문이다. 강남이 오르고 강북이 오르지 않는 이유는 강남에 엄청난 투자로 인한 인프라(금융, 교육, 주거환경 등)가 구축되었기 때문에 가치가 상승해 부동산이 오른 것이다. 강북은 투자를 하지 않았기 때문에 가치가 증대되지 않은 것이다. 한국은 1970년대 이후 고도성장을 해왔기 때문에 부동산의 가치가 계속 증대됐다. 그래서 부동산 가격이 계속 상승할 수밖에 없었다. 우리나라 땅값이 오르기만 하고 떨어지지 않는 이유는 국가가 계속 땅에 투자했기 때문이다. 즉, 자본축적이 미약한 상태에서 재벌육성책의 일환으로 고지가정책을 추진한 까닭에 부동산 가치와 가격은 동반 상승할 수밖에 없었다.
판교발 부동산 대란도 현 참여정부가 추진한 판교신도시 때문에 벌어진 일이다. 판교에 정부가 도로를 뚫고 지하철을 개통시키는 등 엄청난 인프라 투자를 하는데 인접해 있는 분당의 부동산 가치가 상승 안 할래야 안 할 수 없지 않는가? 그런데도 정부는 부동산업자(투기꾼) 때문에 판교발 대란이 터졌다고 여론을 왜곡하고 있다. 만약 부동산 투기가 투기꾼들의 협잡으로 발생한 일이라면 벌써 해결됐었을 것이다. 지난 30여 년 동안 정부는 투기꾼들을 단속해왔기 때문이다. 그런데도 부동산 가격은 안정되지 않고 있다. 투기꾼 때문이라면 이미 안정돼야 할 것인데도….
부동산 가격이 안정되지 않는 이유는 부동산 시장의 속성 때문이다. 어떤 산업도 그렇겠지만 모든 투자자들은 확률을 보고 투자한다. 이는 부동산 시장에서도 적용되는 법칙이다. 그럼 부동산 시장에서 투자시 가장 높은 확률을 보장하는 게 무엇이겠는가? 그건 토지의 개발권한을 좌우할 수 있는 대통령을 비롯한 고위관료들의 정책(말, 言)이다. 권력을 가진 사람들이 어디를 개발하겠다고 말하면 투자자들은 높은 확률을 믿고 투자할 뿐이다. 참여정부가 판교발 부동산 대란의 주범으로 꼽는 부동산 중개업자들은 미리 정보를 얻고 이득을 취할 뿐이지 부동산 가격 상승의 근원적인 주범은 아니다. 오히려 부동산 가격의 폭등의 주범은 경실련의 주장대로 ‘건설 5적(관료-재벌-언론-정치인-학자)’이라 해야 맞을 것이다.
부동산 가격 폭등은 거품 ‘파열’ 임박의 증후
참여정부 집권 3년 동안 부동산 가격이 폭등한 이유는 수요가 공급을 넘어섰기 때문이다. 수요의 증가가 부동산 가격을 폭등시킨 것이다. 부동산 시장의 속성상 수요는 굉장히 빨리 변하나 공급은 그렇지 못하다. 수요가 증가해도 부동산의 절대량이 변동하는 데는 시간이 걸린다. 부동산은 대표적인 완결재(完結財)이다. 완결재란, 완성되어야 가치를 지니는 재화를 뜻한다. 일반 상품은 공급이 초과되면 공장에서 바로 생산을 줄이지만 완결재는 완성되어야 상품가치를 지니므로 중간에 멈추기가 불가능하다. 이런 완결재인 부동산은 공급이 늘어나는데 1-3년가량의 시간이 걸린다.
그런데 부동산 가격이 폭락할 가능성이 높아지고 있다. 부동산은 매우 고가품이다. 따라서 부동산의 수요를 좌지우지하는 것이 바로 소득(가처분소득)이다. 실질소득의 증가 여부에 따라서 부동산의 거품이 있는가, 없는가를 판단할 수 있다. 현재 부동산 시장의 수요기반은 실질소득의 증가에 기반을 둔 것이 아니라, 부채소득의 증가에 기반을 두었기 때문에 위험하다. 소득이 증가 되지 않았기 때문에 부동산 가격이 폭락할 가능성이 높아지고 있다.
부동산거품 ‘파열’ 임박은 비단 우리나라만의 문제는 아니다. 월스트리트 저널과 뉴욕타임즈 등 미국 유력 언론들이 6월 16일 미국을 비롯한 세계 주요 국가들의 ‘주택거품의 파열’이 임박했다는 경고음을 발했다. 지난 3년간 프랑스의 주택가치는 평균 48% 뛰었고 브라질도 33% 올랐다. 남아프리카공화국, 불가리아, 중국, 호주, 영국, 스페인 등 세계 각국에서 집값이 급등했다. 이 같은 집값 상승 요인이 전 지구적인 경제성장의 힘입은 소득의 증가가 아니라 저금리 등으로 투자처를 잃은 유동성 자금이 부동산 가격 상승을 불러일으킨 요인이라고 분석했다.
지금 중-하류층이 무너지고 있다. 집값이 오르니까 은행에서 돈을 빌려 구입한 사람들이 많아졌음에도 소득이 이를 뒷받침하지 않기 때문에 다세대 주택의 경매가 많이 나오고 있다. 특히 경기도 외곽 도시들이 심하고, 인천은 더욱 심각하다.
아파트원가공개와 거품 그리고 슈바베지수
요즘 정치권에서 아파트 분양원가 공개와 원가연동제에 대해 논란이 벌어지고 있다. 아파트 분양원가를 공개해야 한다는 측과 하게 되면 분양가를 낮추라고 요구가 발생하여 부동산 시장이 위험하다는 측이 대립하고 있다. 그런데 부동산 원가 공개와 원가연동제를 하지 않는 나라가 오히려 세계적으로 드문 현상이다. 미국 등의 선진국에서는 책자를 통해서 매월 또는 분기별 원가를 공개하고 있다. 한국도 사업자, 정부, 감정평가사들은 이미 원가를 알고 있는데 일반시민들에게 공개하지 않으려는 이유는 그만큼 초과이윤이 높기 때문이다. 그만큼 거품이 많이 끼었다는 것을 반증하는 사례이기도 하다.
현재 아파트는 재산증식의 수단일 뿐 더 이상 주택의 고유 기능인 주거의 역할을 하지 못하고 있다. 있는 사람은 주택이 더 필요 없는데도 투자를 목적으로 몇 채씩 구입하며, 없는 사람은 돈이 없어 필요함에도 구입하지 못하는 악순환에 빠져 있다.
선진국에서는 슈바베지수(Schwabe index)를 빈곤척도로 사용하는데, 슈바베지수를 우리나라에 적용한다면 대다수의 서민들은 극빈층에 속하게 된다. 슈바베지수는 주거비/가계소득으로 측정하는데 적정지수는 나라마다 다르나 주거비(원금, 이자, 주택관련 세금, 주택보험)가 가계소득의 25%를 넘으면 극빈자 취급하는 25% 룰을 적용시키면 한국인의 70-80%는 극빈층으로 분류되게 된다. 미국 같은 경우에는 25%의 룰을 넘는 가구에는 보조금을 지급하고 있다. 따라서 우리나라의 주택가격에 거품이 많이 끼어 있음을 알 수 있다. 그런데도 그동안 우리가 이토록 비싼 주거비용을 지불하면서도 버텨올 수 있었던 이유는 소득이 계속 증가했기 때문이다. 다른 나라에 비해 경제가 빠르게 성장해서 주택비용의 상승에 비해 소득의 증가가 더 높았기 때문에 가능했다.
그러나 상황은 반전되었다. 주택비용 상승에 비해 실질소득의 증가가 더 이상 이루어지지 않고 있다. 실질소득, 즉 가처분소득은 소득에서 세금과 주거비, 교육비 등을 뺀 소득이다. 우리나라는 소득 수준이 비슷한 다른 나라에 비해 주거비와 교육비가 너무 많이 든다. 한국의 소득을 보면, 1997년과 비교해서 소득평균은 같다. 그러나 내용적으로 살펴보면 전혀 다른 형태이다. 1997년 이후 정규직 임금은 올랐으나 비정규직, 실업자 등이 증가하여 상대적 소득격차는 늘어났다.
부동산 가격 상승, 대책은?
참여정부는 한 번도 ‘주택가격을 떨어뜨리겠다’고 한 적이 없다. 정부 발표를 보면 한결같이 ‘부동산 가격 안정화 대책’이라는 표현을 썼다. 절대로 부동산 가격을 하락시키는 정책을 쓰지 않았다. 부동산 가격은 총량공급과 총량수요에 의해 결정되는 것이 아니라, 시장공급(신규주택+기존주택이 포함된 공급량)과 시장수요에 의해 결정되는 것이다. 현재 분당의 대형평형 아파트처럼 아무리 집이 많아도 시장에 나온 매물이 없으면 수요가 늘어나서 집값이 오르게 된다. 만약 정부가 부동산 가격을 하락시키려면 시장공급(신규주택+기존주택)을 늘리는 정책에 중심을 두어야 한다. 기존주택이 시장에 나와야 주택가격의 하락을 동반하게 된다.
그러나 정부는 집값을 떨어뜨리지 않기 위해 총력을 펼치고 있다. 집값이 10-20%만 떨어져도 주택담보 가계대출 비율이 높은 모든 은행이 부실화되기 때문이다. 한국의 은행들은 IMF 때에는 기업부채로 부실이 발생해 구조조정을 했다. 하지만 지금은 가계부채가 큰 문제점으로 지적되고 있다. 은행의 부실화를 막기 위해 정부는 부동산 가격 하락 정책을 쓰지 않을 것이다. 오히려 정부는 부동산거품 붕괴를 막고 부동산 시장의 연착륙을 위해 부동산 가격 하락을 기를 쓰고 막을 것이다. 우리가 IMF를 견딜 수 있던 것도 저축률이 높고 국가재정과 가계재정이 건전했기 때문이다. 그러나 지금은 다르다. IMF사태 때는 기업과 일반국민 모두가 동반고통을 당했기 때문에 나라경제를 살리자고 했을 때 국민들이 너도나도 금을 갖고 모였으나, 지금은 부동산거품으로 양극화가 진행돼 계층간 적개감이 극에 달한만큼 또다시 위기가 도래할 때 과연 과거와 같은 범국민적 위기극복 에너지를 도출해낼 수 있을지 걱정이 앞선다.
부동산 가격 상승을 잡으려면 단기적으로는 조세정책이 가장 효과적이다. 시장공급을 늘리고 시장수요를 줄이기 위해서는 취득세를 높이고, 보유세를 늘리고, 양도세를 줄여야 한다. 양도소득세를 낮추면 단기적으로 시장에 매물이 증가하여 가격이 하락하게 된다. 현 정부처럼 양도소득세를 높이면 오히려 가난한 사람들이 손해를 본다. 집이 두 채, 세 채 이상 있는 사람들은 전세를 놓거나 은행에서 담보 대출을 받아 새로운 부동산을 취득하면 그만이지만, 가난한 사람들의 입장에서는 공급이 줄어들기 때문에 집값이 상승하여 결국 손해를 보게 된다. 또 다른 대책으로는 종합토지세와 종합건물세를 포괄하는 종합부동산세가 도입되어야 한다. 그리고 토지의 활용도에 따라 과세를 달리하는 장기보유세의 도입 및 재산세를 일원화(토지분 재산세+건물분 재산세)하여 부동산소득세와 연계시켜야 한다.
장기대책으로는 주택공급을 늘이는 것이다. 그러나 주택공급을 단기간에 늘리면 원가상승 요인으로 집값이 오르게 된다. 신규주택을 1년에 3% 이상 늘리면 다른 산업에 영향을 미치게 된다. 노태우 대통령 때에도 4년 만에 200만호 신규주택을 공급하는 바람에 집값이 1년 사이에 4배나 상승하지 않았는가. 그런데도 건설5적은 공급을 빨리 늘려야만 부동산 가격을 잡을 수 있다고 언론을 호도하고 있다. 그러나 단기간 주택공급 중심 정책은 수도권 과밀화와 부동산 가격 상승이라는 심각한 딜레마를 가질 수밖에 없다. 더구나 IMF 이후 집값 상승은 단기간에 주택 공급의 과잉에서 발생한 문제가 아니라, 저금리로 인한 유동성 자금이 부동산 시장으로 몰린 탓에 발생한 문제이다. 그러다 보니 새로 공급하는 아파트의 분양가도 높아질 수밖에 없었다. 따라서 공급을 늘려야 한다는 건설5적의 주장은 부동산 기득권층의 배불리기 전술밖에 되지 않는다.
따라서 주택공급을 늘이되 방향은 정부 소유의 임대아파트를 많이 지어야한다. 지금처럼 10~20평 이하 소형 임대아파트를 짓는 것이 아니라 현 소득수준에 맞게 30~40평대까지 지어야한다. 주택은 사유재산이기도 하지만 공동체의 공공재 성격도 가지고 있다. 따라서 공공재인 주택에 대해 정부의 시장 조절 통제력을 확보해야만 한다. 현재 정부가 보유하고 있는 공공 임대주택은 전체 주택 공급물량의 2.4%밖에 안 되어 시장 조절 통제능력을 가질 수 없다. 유럽은 20~30%, 싱가폴은 80%에 이른다. 정부가 시장 조절 통제능력을 가지려면 2.4%가지고는 안 된다.
그러나 부동산 가격의 안정화를 위해 장기적으로는 앞서 밝힌 조세정책 및 신규주택의 안정적 공급을 추진해야 하지만 소득이 뒷받침되지 않는 정책은 백약이 무효이다. 소득이 증가하지 않는 한 서민들에게 내 집 마련은 요원한 꿈이 될 것이다. 따라서 가장 확실한 부동산 대책은 경제성장이다. 성장을 통한 소득의 증가가 전제되었을 때 이러 저러한 부동산 대책도 약효를 발휘할 수 있다.
인간이 살아가는데 있어 의식주(衣食住)는 필수조건이다. 물질문명의 발달로 산업화에 성공한 국가들에서 입고 먹는 문제는 어느 정도 해결되었다. 그러나 입고 먹는 문제보다 개인적, 사회적으로 지불해야할 비용이 더 큰 불평등한 주거문제를 해결해내지 못하고 있다. 전 지구적으로 많은 사람들이 ‘집 없는 설움’에 처해 있는 것이다. 유엔이민센터(UN Center for Human Settlements)는 1980년대를 통틀어 전 세계적으로 4천만 명의 사람들이 집도 없이 지낸다고 국제사회에 호소했다. 또한 하비타트 11차 정기회의가 터키 이스탄불에서 열렸던 1996년에는 불량주택에 기거하는 사람들을 제외하고도 집 없는 사람들이 1억 명 정도로 급증했다고 추산하였다.
한국은 1998년 IMF 국가부도위기 이후 빈곤의 심화와 더불어 주거불평등이 심화되고 있다. 고도성장기의 노동자들은 상대적 빈곤에 의한 상대적 박탈감이 컸지만 1998년을 기점으로 노동자들은 절대적 빈곤에 의한 절대적 박탈감이 더욱 커졌다. 노동자, 서민들은 아파트 값의 폭등을 지켜보면서 더욱 박탈감을 심하게 느끼고 있다. 집 한 칸 마련하기 위해 평생을 저축해야 하는 대다수의 노동자들은 한, 두 달 사이에 몇 억씩 폭등하는 아파트 값을 보면서 아연실색할 수밖에 없다. 경실련에 따르면 참여정부 출범 후 아파트 값이 2백76조원이나 폭등했다고 하니 참여정부가 분노로 이어지는 서민들의 좌절감을 어찌 감당할지 모르겠다.
현 정권은 부동산 시장의 속성을 이해하고 있는지?
부동산 가격 상승을 이야기하기 전에 부동산의 가치와 가격은 다르다는 것을 밝혀두겠다. 부동산의 가치는 가격+오차, 장래 기대되는 편익을 현재 가치로 환원한 것이다. 그렇기 때문에 부동산 가격은 대체적으로 부동산의 가치와 일치하지 않는다. 가치는 단기적 변화의 폭이 적은데 반해 가격은 많이 변화한다.
참여정부 들어서 부동산을 소유한 일부의 부자들은 엄청난 불로소득을 올렸고, 그렇지 못한 대다수의 국민들은 절대적인 빈곤감을 가지게 되었다. 오늘날 우리사회를 규정짓고 있는 양극화의 주범이 바로 부동산 가격의 상승이다. 그럼 부동산은 왜 오를까?
부동산이 자꾸 오르는 이유는 가치가 증대했기 때문이다. 강남이 오르고 강북이 오르지 않는 이유는 강남에 엄청난 투자로 인한 인프라(금융, 교육, 주거환경 등)가 구축되었기 때문에 가치가 상승해 부동산이 오른 것이다. 강북은 투자를 하지 않았기 때문에 가치가 증대되지 않은 것이다. 한국은 1970년대 이후 고도성장을 해왔기 때문에 부동산의 가치가 계속 증대됐다. 그래서 부동산 가격이 계속 상승할 수밖에 없었다. 우리나라 땅값이 오르기만 하고 떨어지지 않는 이유는 국가가 계속 땅에 투자했기 때문이다. 즉, 자본축적이 미약한 상태에서 재벌육성책의 일환으로 고지가정책을 추진한 까닭에 부동산 가치와 가격은 동반 상승할 수밖에 없었다.
판교발 부동산 대란도 현 참여정부가 추진한 판교신도시 때문에 벌어진 일이다. 판교에 정부가 도로를 뚫고 지하철을 개통시키는 등 엄청난 인프라 투자를 하는데 인접해 있는 분당의 부동산 가치가 상승 안 할래야 안 할 수 없지 않는가? 그런데도 정부는 부동산업자(투기꾼) 때문에 판교발 대란이 터졌다고 여론을 왜곡하고 있다. 만약 부동산 투기가 투기꾼들의 협잡으로 발생한 일이라면 벌써 해결됐었을 것이다. 지난 30여 년 동안 정부는 투기꾼들을 단속해왔기 때문이다. 그런데도 부동산 가격은 안정되지 않고 있다. 투기꾼 때문이라면 이미 안정돼야 할 것인데도….
부동산 가격이 안정되지 않는 이유는 부동산 시장의 속성 때문이다. 어떤 산업도 그렇겠지만 모든 투자자들은 확률을 보고 투자한다. 이는 부동산 시장에서도 적용되는 법칙이다. 그럼 부동산 시장에서 투자시 가장 높은 확률을 보장하는 게 무엇이겠는가? 그건 토지의 개발권한을 좌우할 수 있는 대통령을 비롯한 고위관료들의 정책(말, 言)이다. 권력을 가진 사람들이 어디를 개발하겠다고 말하면 투자자들은 높은 확률을 믿고 투자할 뿐이다. 참여정부가 판교발 부동산 대란의 주범으로 꼽는 부동산 중개업자들은 미리 정보를 얻고 이득을 취할 뿐이지 부동산 가격 상승의 근원적인 주범은 아니다. 오히려 부동산 가격의 폭등의 주범은 경실련의 주장대로 ‘건설 5적(관료-재벌-언론-정치인-학자)’이라 해야 맞을 것이다.
부동산 가격 폭등은 거품 ‘파열’ 임박의 증후
참여정부 집권 3년 동안 부동산 가격이 폭등한 이유는 수요가 공급을 넘어섰기 때문이다. 수요의 증가가 부동산 가격을 폭등시킨 것이다. 부동산 시장의 속성상 수요는 굉장히 빨리 변하나 공급은 그렇지 못하다. 수요가 증가해도 부동산의 절대량이 변동하는 데는 시간이 걸린다. 부동산은 대표적인 완결재(完結財)이다. 완결재란, 완성되어야 가치를 지니는 재화를 뜻한다. 일반 상품은 공급이 초과되면 공장에서 바로 생산을 줄이지만 완결재는 완성되어야 상품가치를 지니므로 중간에 멈추기가 불가능하다. 이런 완결재인 부동산은 공급이 늘어나는데 1-3년가량의 시간이 걸린다.
그런데 부동산 가격이 폭락할 가능성이 높아지고 있다. 부동산은 매우 고가품이다. 따라서 부동산의 수요를 좌지우지하는 것이 바로 소득(가처분소득)이다. 실질소득의 증가 여부에 따라서 부동산의 거품이 있는가, 없는가를 판단할 수 있다. 현재 부동산 시장의 수요기반은 실질소득의 증가에 기반을 둔 것이 아니라, 부채소득의 증가에 기반을 두었기 때문에 위험하다. 소득이 증가 되지 않았기 때문에 부동산 가격이 폭락할 가능성이 높아지고 있다.
부동산거품 ‘파열’ 임박은 비단 우리나라만의 문제는 아니다. 월스트리트 저널과 뉴욕타임즈 등 미국 유력 언론들이 6월 16일 미국을 비롯한 세계 주요 국가들의 ‘주택거품의 파열’이 임박했다는 경고음을 발했다. 지난 3년간 프랑스의 주택가치는 평균 48% 뛰었고 브라질도 33% 올랐다. 남아프리카공화국, 불가리아, 중국, 호주, 영국, 스페인 등 세계 각국에서 집값이 급등했다. 이 같은 집값 상승 요인이 전 지구적인 경제성장의 힘입은 소득의 증가가 아니라 저금리 등으로 투자처를 잃은 유동성 자금이 부동산 가격 상승을 불러일으킨 요인이라고 분석했다.
지금 중-하류층이 무너지고 있다. 집값이 오르니까 은행에서 돈을 빌려 구입한 사람들이 많아졌음에도 소득이 이를 뒷받침하지 않기 때문에 다세대 주택의 경매가 많이 나오고 있다. 특히 경기도 외곽 도시들이 심하고, 인천은 더욱 심각하다.
아파트원가공개와 거품 그리고 슈바베지수
요즘 정치권에서 아파트 분양원가 공개와 원가연동제에 대해 논란이 벌어지고 있다. 아파트 분양원가를 공개해야 한다는 측과 하게 되면 분양가를 낮추라고 요구가 발생하여 부동산 시장이 위험하다는 측이 대립하고 있다. 그런데 부동산 원가 공개와 원가연동제를 하지 않는 나라가 오히려 세계적으로 드문 현상이다. 미국 등의 선진국에서는 책자를 통해서 매월 또는 분기별 원가를 공개하고 있다. 한국도 사업자, 정부, 감정평가사들은 이미 원가를 알고 있는데 일반시민들에게 공개하지 않으려는 이유는 그만큼 초과이윤이 높기 때문이다. 그만큼 거품이 많이 끼었다는 것을 반증하는 사례이기도 하다.
현재 아파트는 재산증식의 수단일 뿐 더 이상 주택의 고유 기능인 주거의 역할을 하지 못하고 있다. 있는 사람은 주택이 더 필요 없는데도 투자를 목적으로 몇 채씩 구입하며, 없는 사람은 돈이 없어 필요함에도 구입하지 못하는 악순환에 빠져 있다.
선진국에서는 슈바베지수(Schwabe index)를 빈곤척도로 사용하는데, 슈바베지수를 우리나라에 적용한다면 대다수의 서민들은 극빈층에 속하게 된다. 슈바베지수는 주거비/가계소득으로 측정하는데 적정지수는 나라마다 다르나 주거비(원금, 이자, 주택관련 세금, 주택보험)가 가계소득의 25%를 넘으면 극빈자 취급하는 25% 룰을 적용시키면 한국인의 70-80%는 극빈층으로 분류되게 된다. 미국 같은 경우에는 25%의 룰을 넘는 가구에는 보조금을 지급하고 있다. 따라서 우리나라의 주택가격에 거품이 많이 끼어 있음을 알 수 있다. 그런데도 그동안 우리가 이토록 비싼 주거비용을 지불하면서도 버텨올 수 있었던 이유는 소득이 계속 증가했기 때문이다. 다른 나라에 비해 경제가 빠르게 성장해서 주택비용의 상승에 비해 소득의 증가가 더 높았기 때문에 가능했다.
그러나 상황은 반전되었다. 주택비용 상승에 비해 실질소득의 증가가 더 이상 이루어지지 않고 있다. 실질소득, 즉 가처분소득은 소득에서 세금과 주거비, 교육비 등을 뺀 소득이다. 우리나라는 소득 수준이 비슷한 다른 나라에 비해 주거비와 교육비가 너무 많이 든다. 한국의 소득을 보면, 1997년과 비교해서 소득평균은 같다. 그러나 내용적으로 살펴보면 전혀 다른 형태이다. 1997년 이후 정규직 임금은 올랐으나 비정규직, 실업자 등이 증가하여 상대적 소득격차는 늘어났다.
부동산 가격 상승, 대책은?
참여정부는 한 번도 ‘주택가격을 떨어뜨리겠다’고 한 적이 없다. 정부 발표를 보면 한결같이 ‘부동산 가격 안정화 대책’이라는 표현을 썼다. 절대로 부동산 가격을 하락시키는 정책을 쓰지 않았다. 부동산 가격은 총량공급과 총량수요에 의해 결정되는 것이 아니라, 시장공급(신규주택+기존주택이 포함된 공급량)과 시장수요에 의해 결정되는 것이다. 현재 분당의 대형평형 아파트처럼 아무리 집이 많아도 시장에 나온 매물이 없으면 수요가 늘어나서 집값이 오르게 된다. 만약 정부가 부동산 가격을 하락시키려면 시장공급(신규주택+기존주택)을 늘리는 정책에 중심을 두어야 한다. 기존주택이 시장에 나와야 주택가격의 하락을 동반하게 된다.
그러나 정부는 집값을 떨어뜨리지 않기 위해 총력을 펼치고 있다. 집값이 10-20%만 떨어져도 주택담보 가계대출 비율이 높은 모든 은행이 부실화되기 때문이다. 한국의 은행들은 IMF 때에는 기업부채로 부실이 발생해 구조조정을 했다. 하지만 지금은 가계부채가 큰 문제점으로 지적되고 있다. 은행의 부실화를 막기 위해 정부는 부동산 가격 하락 정책을 쓰지 않을 것이다. 오히려 정부는 부동산거품 붕괴를 막고 부동산 시장의 연착륙을 위해 부동산 가격 하락을 기를 쓰고 막을 것이다. 우리가 IMF를 견딜 수 있던 것도 저축률이 높고 국가재정과 가계재정이 건전했기 때문이다. 그러나 지금은 다르다. IMF사태 때는 기업과 일반국민 모두가 동반고통을 당했기 때문에 나라경제를 살리자고 했을 때 국민들이 너도나도 금을 갖고 모였으나, 지금은 부동산거품으로 양극화가 진행돼 계층간 적개감이 극에 달한만큼 또다시 위기가 도래할 때 과연 과거와 같은 범국민적 위기극복 에너지를 도출해낼 수 있을지 걱정이 앞선다.
부동산 가격 상승을 잡으려면 단기적으로는 조세정책이 가장 효과적이다. 시장공급을 늘리고 시장수요를 줄이기 위해서는 취득세를 높이고, 보유세를 늘리고, 양도세를 줄여야 한다. 양도소득세를 낮추면 단기적으로 시장에 매물이 증가하여 가격이 하락하게 된다. 현 정부처럼 양도소득세를 높이면 오히려 가난한 사람들이 손해를 본다. 집이 두 채, 세 채 이상 있는 사람들은 전세를 놓거나 은행에서 담보 대출을 받아 새로운 부동산을 취득하면 그만이지만, 가난한 사람들의 입장에서는 공급이 줄어들기 때문에 집값이 상승하여 결국 손해를 보게 된다. 또 다른 대책으로는 종합토지세와 종합건물세를 포괄하는 종합부동산세가 도입되어야 한다. 그리고 토지의 활용도에 따라 과세를 달리하는 장기보유세의 도입 및 재산세를 일원화(토지분 재산세+건물분 재산세)하여 부동산소득세와 연계시켜야 한다.
장기대책으로는 주택공급을 늘이는 것이다. 그러나 주택공급을 단기간에 늘리면 원가상승 요인으로 집값이 오르게 된다. 신규주택을 1년에 3% 이상 늘리면 다른 산업에 영향을 미치게 된다. 노태우 대통령 때에도 4년 만에 200만호 신규주택을 공급하는 바람에 집값이 1년 사이에 4배나 상승하지 않았는가. 그런데도 건설5적은 공급을 빨리 늘려야만 부동산 가격을 잡을 수 있다고 언론을 호도하고 있다. 그러나 단기간 주택공급 중심 정책은 수도권 과밀화와 부동산 가격 상승이라는 심각한 딜레마를 가질 수밖에 없다. 더구나 IMF 이후 집값 상승은 단기간에 주택 공급의 과잉에서 발생한 문제가 아니라, 저금리로 인한 유동성 자금이 부동산 시장으로 몰린 탓에 발생한 문제이다. 그러다 보니 새로 공급하는 아파트의 분양가도 높아질 수밖에 없었다. 따라서 공급을 늘려야 한다는 건설5적의 주장은 부동산 기득권층의 배불리기 전술밖에 되지 않는다.
따라서 주택공급을 늘이되 방향은 정부 소유의 임대아파트를 많이 지어야한다. 지금처럼 10~20평 이하 소형 임대아파트를 짓는 것이 아니라 현 소득수준에 맞게 30~40평대까지 지어야한다. 주택은 사유재산이기도 하지만 공동체의 공공재 성격도 가지고 있다. 따라서 공공재인 주택에 대해 정부의 시장 조절 통제력을 확보해야만 한다. 현재 정부가 보유하고 있는 공공 임대주택은 전체 주택 공급물량의 2.4%밖에 안 되어 시장 조절 통제능력을 가질 수 없다. 유럽은 20~30%, 싱가폴은 80%에 이른다. 정부가 시장 조절 통제능력을 가지려면 2.4%가지고는 안 된다.
그러나 부동산 가격의 안정화를 위해 장기적으로는 앞서 밝힌 조세정책 및 신규주택의 안정적 공급을 추진해야 하지만 소득이 뒷받침되지 않는 정책은 백약이 무효이다. 소득이 증가하지 않는 한 서민들에게 내 집 마련은 요원한 꿈이 될 것이다. 따라서 가장 확실한 부동산 대책은 경제성장이다. 성장을 통한 소득의 증가가 전제되었을 때 이러 저러한 부동산 대책도 약효를 발휘할 수 있다.